Вторник, 22 Августа 2017

Литовкин В.Н., заведующий отделом гражданского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации.

1. Гр-ка Б. обратилась в районный суд г. Иваново с исковым заявлением о понуждении муниципального унитарного предприятия жилищного хозяйства N 1 произвести замену в квартире, используемой по договору социального найма, ванны и линолеума в связи с истечением нормативных сроков эксплуатации.

Истица мотивировала свое требование п. 3 ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), имея в виду, что ремонт пола из линолеума и замена ванны относятся к работам по капитальному ремонту, который обязан производить наймодатель. Ответчик отказал в производстве ремонта, основываясь на Постановлении главы г. Иваново от 10 марта 2005 г. N 616, утвердившем Перечень услуг по ремонту и содержанию жилищного фонда, который не предусматривает вообще работ по капитальному ремонту внутри жилого помещения, а только работы по текущему ремонту общего имущества жилых домов. По мнению муниципального унитарного предприятия жилищного хозяйства (в дальнейшем - МУП ЖХ N 1), на балансе которого находится занимаемое истцом жилое помещение, гр-ка Б., являясь нанимателем квартиры, обязана самостоятельно осуществить замену линолеума и ремонт ванной за свой счет.

Судебным решением от 31 мая 2007 г. исковые требования гр-ки Б. оставлены без удовлетворения <1>.

--------------------------------

<1> Дело N 2-670/07.

В решении суд сослался на ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ определившие состав общего имущества многоквартирного дома, которому соответствует и нормативный правовой акт органа местного самоуправления. Суд признал, что, поскольку ванна в квартире истицы не относится к общему имуществу многоквартирного дома, не возникает и обязанности осуществить замену за счет средств на капитальный ремонт. Также необоснованны и требования истицы осуществить замену линолеума в ее квартире. В резолютивной части решения суд, руководствуясь ст. 67 ЖК РФ и Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25, пришел к выводу, что работы по замене линолеума относятся к текущему ремонту жилого помещения и, следовательно, на обслуживающую организацию не может быть возложена обязанность по замене линолеума и эмалированной ванны в квартире гр-ки Б.

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда 4 июля 2007 г. оставила без изменения решение районного суда, а кассационную жалобу истицы отклонила.

Кассационная инстанция исходила в своем определении из тех же мотивов, что и районный суд, указав, что согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором сдается внаем жилое помещение: осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. По мнению кассационной коллегии, работы по замене линолеума и ванны к работам по капитальному ремонту не относятся. Этот вывод суда следовал из определения капитального и текущего ремонтов, данного в неотмененном акте, принятом уже не существующим союзным органом, - Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социального назначения (утвержденном Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312). Согласно приложению N 8 к этому Положению замена и ремонт покрытий полов относятся к работам по ремонту квартир, выполняемых наймодателем за счет средств нанимателей.

Кроме того, судебная коллегия, сославшись на имеющийся в деле акт от 5 июня 2006 г., в котором отмечено, что линолеум в кухне, коридоре и комнате имеет потертости и трещины, стальная ванна технически исправна, течей не имеет, на дне ванны имеется темная полоса, сделала вывод, что состояние линолеума и ванной в квартире истицы, отраженное в акте, несмотря на утверждение ее представителя об истечении нормативного срока годности указанного имущества, свидетельствует о пригодности их для дальнейшей эксплуатации. При таких обстоятельствах само по себе истечение срока эксплуатации не является обязательным основанием к полной замене покрытия пола и ванны.

Судья Ивановского областного суда, рассмотрев надзорную жалобу истицы на все состоявшиеся судебные постановления, Определением от 25 января 2008 г. оставил ее без удовлетворения и в истребовании дела отказал. В Определении об отказе в истребовании дела ссылки уже были на современные нормативные акты - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов, а также на типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315 <1>. Однако и в этих актах, как следует из Определения, новых доводов, которые указывали бы на неправомерность состоявшихся по делу судебных постановлений, нет.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 22. Ст. 2126.

Судья Верховного Суда Российской Федерации, исходя из ст. 387 ГПК РФ, согласно которой основанием для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, не нашел оснований и отказал гр-ке Б. в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации <1>.

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 7-Ф08-146.

2. Обязанности по осуществлению ремонта жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, как в советский, так и в постсоветский периоды определялись одинаково: наймодатель жилого помещения был обязан осуществлять капитальный ремонт, а наниматель - выполнять лишь текущий ремонт.

Однако на протяжении этих периодов были разные подходы к применению названного правила в части определения перечня работ, которые должны производиться при капитальном и текущем ремонте.

До 1985 года наймодателю вменялось в обязанность "своевременно производить в квартире необходимый капитальный ремонт, как-то: заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, окна, полы, перекладывать печи, ремонтировать центральное отопление, водопровод, канализацию, ванное оборудование и мусоропровод" (подп. "б" п. 4 типового договора найма жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г. N 1390) <1>.

--------------------------------

<1> СП РСФСР. 1962. N 20. Ст. 102.

После 1985 года и до принятия действующего ЖК РФ (2004 года) из обязанностей наймодателя были исключены работы по замене оборудования, а также пола и ванны вследствие нормального износа, а обязанность наймодателя связывалась только с одним случаем, когда такой ремонт внутри квартиры обусловлен неисправностями отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем (подп. "б" п. 6 типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР и п. 17 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415) <1>.

--------------------------------

<1> СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10.

И наконец, действующий ЖК РФ (п. 3 ч. 2 ст. 65) устанавливает безусловность обязанности наймодателя осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, переданного нанимателю по договору социального найма. Утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315 типовой договор социального найма жилого помещения (подп. "в" п. 5) повторил императивную формулировку закона, возложившего на наймодателя обязанность "осуществлять капитальный ремонт жилого помещения". В Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25, эта обязанность сформулирована не менее определенно (подп. "д" п. 9): нанимателю предоставлено право "требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения" (см. п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).

Вместе с тем районный суд г. Иваново и кассационная коллегия Ивановского областного суда при решении дела руководствовались нормативным правовым актом союзного ведомства, изданным задолго до действующего ЖК РФ и не откорректированным в соответствии с более поздним изменившимся законодательством, - Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов социального назначения, введенным в действие с 1 июля 1989 г. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312 (в судебных постановлениях допущена ошибка - указан не ноябрь, а январь), а также принятыми Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР и впоследствии Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (см. Приказ Министра от 5 января 1989 г. N 8 и Постановление Госкомитета от 27 сентября 2003 г. N 170). Содержащиеся в этих актах нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда разработаны в соответствии с действовавшим до ЖК РФ переходным Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <1>, признанным утратившим силу в связи с принятием ЖК РФ <2>. Применительно к жилищному фонду социального использования этот Закон не регулировал отношения по капитальному ремонту жилых домов. В какой-то части они были урегулированы ЖК РСФСР, продолжавшим действовать в постсоветский период до принятия ЖК РФ, поскольку его нормы не вступали в противоречие с постсоветским законодательством. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, составляющий приложение N 8 к названным Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, носил характер рекомендаций и не включал выполнение каких-либо работ в квартирах нанимателей, относящихся к государственной и муниципальной собственности.

--------------------------------

<1> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 3. Ст. 99.

<2> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.

Необходимо отметить, что в действующем ЖК нет перечня работ, которые должны производиться при капитальном, а также при текущем ремонте. Однако в типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном в соответствии со ст. 63 ЖК Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, определено, что "к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им" (подп. "е" п. 4).

Как видно из этого перечня, замена пола (линолеума, паркета и т.п.) и сантехнического оборудования (ванны, раковины и т.п.) в него не входит. Следовательно, такие работы должны осуществляться в порядке капитального ремонта, т.е. наймодателем.

3. В надзорной жалобе, направленной в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, истица ссылалась и на то, что муниципальное образование г. Иваново, учитывая отсутствие надлежащей письменной формы договорных отношений с нанимателем, отказалось от заключения с ней письменного договора социального найма, неосновательно навязывая ей обязанности по модели собственника жилого помещения, согласно которой "собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором" (ст. 210 ГК РФ). И только после длительной процедуры (восемь заседаний) суд принял по ее заявлению решение, обязавшее наймодателя заключить в надлежащей форме договор социального найма жилого помещения, которое администрация г. Иваново отказалась добровольно исполнять, в связи с чем было возбуждено исполнительное производство об обязании наймодателя заключить договор. На момент обращения в Верховный Суд письменная форма договора еще не состоялась. Отсутствие договора в письменной форме недобросовестно использовалось стороной, чтобы усилить неопределенность прав и обязанностей сторон.

Следует отметить, что в действиях органов местного самоуправления г. Иваново нашла отражение давно получившая широкое распространение незаконная практика массового незаключения в простой письменной форме (ст. 160 ГК РФ) договора социального найма жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Между тем несоблюдение письменной формы договора при наличии законного основания для предоставления жилого помещения по договору социального найма не означает, что отношения по владению и использованию жилого помещения носят иной характер.

В соответствии с нормами ГК отсутствие договора в письменной форме лишает стороны лишь возможности прибегать для его подтверждения к свидетельским показаниям (ст. 162 ГК РФ), но не лишает возможности представить письменные и другие доказательства. Передача в установленном порядке жилого помещения в натуре наймодателем нанимателю на законном основании, каким в свое время считался ордер (а в соответствии с действующим ЖК - на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования - ст. 63 ЖК), свидетельствует о возникновении договорных отношений и независимо от соблюдения простой письменной формы. Заселенные в этих случаях на условиях договора найма и предоставленные по ранее действующим нормативам жилые помещения считаются жилищным фондом социального использования, и за гражданами, проживающими по договору найма в таком публичном фонде, сохраняется ранее возникшее право найма независимо от размера площади занимаемого жилого помещения (Закон "Об основах федеральной жилищной политики").

В силу судебного решения заключение этого договора обязательно, эксплуатирующая дом организация обязана заключить договор. Из-за того, что сторона необоснованно уклонялась от заключения договора, истица пропустила шестимесячный срок обращения в надзорную инстанцию. Районный суд г. Иваново 7 октября 2008 г. гр-ке Б. восстановил процессуальный срок для обжалования в суд надзорной инстанции состоявшихся по делу судебных постановлений.




У Вас недостаточно прав для добавления комментариев.
Вам необходимо зарегистрироваться, чтобы оставлять свои отзывы на сайте.

Опрос

Как Вы оцениваете работу РКЦ?
Отлично - 9.8%
Хорошо - 12.2%
Удовлетворительно - 68.4%
Мне не важно - 9.6%

Всего голосов: 912